Các trường hợp phải ký giáp ranh đất để làm sổ đỏ

Ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ trên thực tế phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, nhiều trường hợp người dân không được cấp Sổ đỏ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?

Pháp luật hiện hành không có quy định khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải xin chữ ký giáp ranh của hàng xóm.

Đồng thời, căn cứ theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, nếu hộ gia đình, cá nhân đáp ứng những điều kiện nêu trên thì có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường.

Làm gì khi hàng xóm không ký giáp ranh?

Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:

“Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”

Như vậy, không có quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh.

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có một số cách xử lý như sau:

– Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định: Như đã viện dẫn căn cứ pháp lý và phân tích ở trên thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận của người đang sử dụng đất nếu không thuộc một trong những trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

– Đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận trả lời bằng văn bản về việc từ chối thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

Theo quy định trên thì có thể thấy điều kiện được cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp không hoàn toàn phụ thuộc vào ý kiến của người sử dụng đất liền kề.

– Tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có đơn tranh chấp. Khi giải quyết hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục và cơ quan nhà nước sẽ hướng dẫn các bên thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.

Ngoài ra, nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì có thể khởi kiện đối với hành vi cản trở đó.

Tách thửa có cần ký giáp ranh không?

Đối với việc đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định, trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (người dẫn đạc có thể là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn để hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất cho cán bộ đo đạc) cùng với người sử dụng đất tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới.

Để xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, việc các bên ký giáp ranh là cần thiết. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, nếu người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc thì bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).

Sau quá trình đo đạc, đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất liền kề đến ký xác nhận.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất liền kề không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại lập.

Như vậy, việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc hoàn toàn vào người sử dụng đất liền kề. Hay nói cách khác, tách thửa đất vẫn cần ký giáp ranh nhưng nếu các bên không chịu ký giáp ranh, việc tách thửa đất vẫn có thể diễn ra bình thường.

Sang tên sổ đỏ có phải ký giáp ranh không?

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện về:

– Điều kiện của thửa đất được chuyển nhượng;

– Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng;

– Điều kiện về chủ thể;

– Điều kiện về mục đích, nội dung;

– Điều kiện về hình thức;

Điều kiện để giao dịch dân sự hợp pháp nói chung và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, phát sinh hiệu lực nói riêng không có quy định phải ký giáp ranh. Do đó, khi sang tên sổ đỏ không cần phải ký giáo ranh.

Không ký giáp ranh có được cấp sổ đỏ?

Mặc dù nhiều người sử dụng đất bị hộ liền kề gây khó khăn, cản trở trong việc làm sổ đỏ nhưng pháp luật luôn bảo vệ quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, pháp luật quy định quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là quyền chung của mọi người sử dụng đất.

Chỉ cần người sử dụng đất đáp ứng được đúng và đủ các điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp, không ai có quyền gây khó khăn hay cản trở.