Có được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp không?

Xây dựng nhà ở là một trong những nhu cầu cần thiết trong cuộc sống, tuy nhiên không phải loại đất nào cũng được phép xây dựng mà việc sử dụng đất phải theo đúng mục đích mà pháp luật quy định.

Theo quy định, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng…

Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được ngành nông – lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.

Nhà nước phân loại đất là để dễ quản lý bên cạnh xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mỗi loại đất khác nhau, người sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ riêng biệt, tuy nhiên nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy hoạch và kế hoạch mà cơ quan Nhà nước đã phê duyệt.

Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị có mục đích sử dụng chính là dùng để xây dựng nhà ở. Đối với đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào các mục đích làm nông nghiệp như trên và không được phép xây dựng nhà ở trên loại đất này.

Vì vậy, việc xây dựng nhà ở cấp 4 trên đất nông nghiệp là trái quy định và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Vì chủ thể xây dựng nhà ở cấp 4 có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình nên Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm sau: 

+ Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Lưu ý: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có thông báo của cơ quan thuế có thể bao gồm các khoản sau: Tiền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận.

Bước 4: Trả kết quả xin chuyển mục đích sử dụng đất

Thời hạn giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thời gian này không bao gồm thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Sau khi hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật thay đổi.

Như vậy, sau khi thực hiện xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì lúc này hộ gia đình, cá nhân mới có thể bắt đầu các thủ tục để xây dựng nhà ở cấp 4 trên đất.