Kinh nghiệm mua đất không sổ đỏ
Mua đất không sổ đỏ có nhiều rủi ro vì về mặt pháp lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên bán và bên mua chưa hoàn thành.
Theo quy định tại Luật Đất đai thì đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thực tế hay được gọi là sổ đỏ) không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên khi xác lập giao dịch mua bán mà pháp luật không cho phép sẽ dẫn đến đối diện với tiền ẩn việc mua bán không có giá trị.
Ngoài ra, sổ đỏ là giấy tờ xác định chủ sở hữu đất, nên đất chưa có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc bên bán chưa danh chính ngôn thuận được toàn quyết quyết định bán đất cho cho bên mua nên cũng tiềm ản nhiều rủi ro.
CÁC RỦI RO KHI MUA ĐẤT KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ
Trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:
(i) Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất
Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào.
Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi…
Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.
(ii) Dễ xảy ra tranh chấp
Theo quy định, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.
(iii) Không được thế chấp để vay tiền
Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho thế chấp để vay tiền.
(iv) Khó bán lại đất không có sổ đỏ
Bởi tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.
(v) Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…
Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
(vi) Bị thu hồi không được bồi thường
Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
(vii) Khó được cấp phép xây dựng
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.
Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, chô thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
HẠN CHẾ RỦI RO KHI MUA ĐẤT KHÔNG SỔ ĐỎ
(i) Kiểm tra thông tin khi mua đất không sổ đỏ càng nhiều càng tốt, đơn cử như:
– Kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch hay không?
– Kiểm tra đất đang có tranh chấp hay không?
– Kiểm tra đất có đủ giấy tờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
– Kiểm tra đất có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
– Kiểm tra đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không?…
(ii) Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có nhiều phương án chọn loại hợp đồng khác nhau để giảm thiểu rủi ro khi mua đất không sổ, có thể kể đến như sau:
– Dùng hợp đồng đặt cọc để giao kết việc mua đất, bởi đặt cọc sẽ có chế tài phạt cọc nếu việc mua bán bị hủy bỏ hoặc không có giá trị.
– Lập vi bằng thỏa thuận mua bán đất tại văn phòng thừa phát lại để củng cố việc có người làm chứng cho việc mua bán đất đã diễn ra.
– Làm hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng cụ thể hóa các thỏa thuận phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu việc mua đất bị hủy bỏ do lỗi của bên bán.
(Lưu ý: Các ý kiến trên đây chỉ có giá trị tham khảo)
